La majorité des concours entre architectes constituent des offres, engageant le maître de l’ouvrage offrant. L’architecte classé premier se trouve souscripteur d’un contrat règlementé.

La Cour de cassation distingue les concours de conception, ne donnant pas un droit à la réalisation des travaux, des concours de maîtrise d’œuvre complète.

Il a été jugé (CA Lyon, 19 oct. 1953, aff. Sage et Mazerand, et nouvel arrêt 24 avr. 1961, même aff.) que le concours ouvert pour la désignation d’un architecte chargé de la construction d’un centre médico-chirurgical “constituait, au point de vue juridique un contrat d’adhésion de droit privé conclu entre la Caisse régionale de sécurité sociale… maître de l’ouvrage, et les architectes qui y ont participé ; que son règlement faisait, aux termes de l’article 1134 du Code civil, la loi de parties”.

L’article L. 312-19 du Code de la consommation dispose :

Art. L. 312-19. – « Lorsqu’il est déclaré dans l’acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’oeuvre ou d’entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l’instance ou s’il a été mis en cause par l’une des parties. »

L’intervention de l’architecte n’est pas exclue des prévisions de la loi qui est applicable à une convention conclue avec un architecte pour une opération de construction (Cass. crim., 9 nov. 1993 : Bull. crim. 1993, n° 331 – Cass. 1re civ., 3 janv. 1996 (Cass. 1re civ., 3 janv. 1996 : Bull. civ. 1996, I, n° 10 ; RD imm. 1996, p. 212)

S’agissant du droit de ré tractation, il convient de rappeler que tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction d’un immeuble neuf d’habitation n’est définitif qu’au terme d’un délai de sept jours pendant lequel le souscripteur non professionnel a la faculté de se rétracter.

Il a été jugé que le droit de rétractation ne s’appliquait pas à une société chargée “d’une mission de maîtrise d’oeuvre normalisée M1 en vue de la réalisation d’une maison individuelle”  (Cass. 3e civ., 27 juin 2001 : Mon. TP 28 sept. 2001, p. 95 ; Bull. civ. 2001, III, n° 84 ; Gaz. Pal. 2002, 1, somm. p. 810)

Une réponse ministérielle a confirmé que (Rép. min. n° 64672 : JOAN Q 24 sept. 2001, p. 5468-5469 : JCP N, 12 oct. 2001, p. 1505) :

« Le contrat dont l’objet est de confier une prestation de service à un professionnel, même s’il comporte une mission complète (réalisation des plans, coordination et surveillance des travaux, assistance du maître d’ouvrage à la réception desdits travaux) continue, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, à ne pas être soumis aux dispositions de l’article L. 271-1 modifié du Code de la construction et de l’habitation. »

Le contrat d’architecte est régi par les règles de preuve du droit commun, en ce qui concerne l’étendue des missions (Cass. 3e civ., 30 sept. 1998 : Constr-urb. 1998, comm. 407 ; RD imm. 1998, p. 638).
 
D’une façon générale, les conditions d’exécution du contrat d’architecte ne sont pas opposables à un tiers, fut-il acquéreur de l’immeuble (Cass. 3e civ., 25 oct. 2005 : Mon. TP 20 janv. 2006, p. 73 et 440). Cet acquéreur est resté étranger au versement d’un solde d’honoraires.

Sur l’étendue de la mission d’un architecte, la Cour d’appel de Paris a posé le principe selon lequel une telle mission pouvait être partielle ou totale au gré des parties qui en débattent librement. La preuve de l’étendue de cette mission “est soumise au droit commun, aucun texte n’instituant de présomption de mission complète, telle que, si l’architecte intervient dans la première phase des opérations, il soit réputé chargé de conduire l’oeuvre à son achèvement” (CA Paris, 4e ch., 11 mars 1966 : JCP G 1967, IV, 67).

L’architecte qui n’a pas été chargé par le maître de l’ouvrage de la réalisation des travaux de construction d’un immeuble, mais uniquement de l’établissement des plans en vue de l’obtention du permis de construire et des devis descriptifs, ne saurait se voir appelé en garantie par ledit maître de l’ouvrage, condamné à démolir l’immeuble qu’il a construit (Cass. 3e civ., 24 janv. 1969, Cotta : JCP G 1969, IV, 55 ; Bull. civ. 1969, III, n° 79).

La Cour de cassation, retient les règles de preuve du droit commun (Cass. 3e civ., 17 déc. 1997 :  Gaz. Pal. 1998, 2, somm. p. 513).

La preuve de l’existence du contrat est libre (exemple de l’absence d’ordres de service  -CA Paris, 23e ch. A, 13 déc. 2000 : RD imm. 2001, p. 60).

La Cour de cassation a admis le concept de contrat apparent (Cass. 3e civ., 12 janv. 2005 : RD imm. 2005, p. 293).

La preuve d’un contrat donnant lieu à versement d’honoraires peut résulter d’un faisceau d’indices : demande d’estimation, remise des clefs, réunions de chantier, modifications de plans, établissement de modifications de devis, versement d’honoraires à un collaborateur de l’architecte (CA Aix-en-Provence, 3e ch. B, 22 déc. 1988, Pietra c/ SCI Verte Colline. – CA Paris, 8e ch. A, 11 sept. 1991 : D. 1991, inf. rap. p. 223. – 25e ch., sect. A, 10 mars 1989, SCP d’architectes c/ SCI Conda. – CA Versailles, 1re ch., 2e sect., 28 juin 1991 : RD imm. 1991, p. 479).

Echanges de lettres (Cass. 3e civ., 19 juill. 1995 : Mon. TP 10 nov. 1995, p. 85) ;

Demandes de permis de construire ou ordres de service (Cass. 3e civ., 7 mai 1996 : RD imm. 1996, p. 570. – Cass. 3e civ., 29 janv. 1997 : RD imm. 1997, p. 233) ;

Existence de devis et dépouillement d’appels d’offres  (CA Paris, 19e ch. B, 6 juill. 1995 : JCP G 1995, IV, 2700) ;

Rendez-vous communs (CA Rennes, 4e ch., 30 mai 2002 : Juris-Data n° 2002-194106).
Notez que les relations amicales entre l’architecte et le maître de l’ouvrage sont de nature à dispenser de la preuve par écrit (CA Versailles, 4e ch., 18 déc. 1987, Sébastien c/ Ronsseray).

Un arrêt déboute un architecte de sa demande d’honoraires au titre d’une mission complète, faute d’avoir sollicité de son client un contrat écrit sur la poursuite de l’opération, et malgré la signature par ce dernier de la demande de permis de construire, et le versement de premiers honoraires (CA Versailles, 4e ch. A, 6 oct. 1999 : RD imm. 2000, p. 50, note Malinvaud et Boubli, relevant les incertitudes sur la preuve de la poursuite de la mission de l’homme de l’art).

Un architecte a également été débouté de sa demande d’honoraires, au motif que le contrat verbal qu’il alléguait n’établissait pas la preuve de l’étendue de sa mission ni du montant de sa rémunération (Cass. 3e civ., 28 oct. 2003 : Mon. TP 19 déc. 2003, p. 57 et 320).